Immobilier au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre
Vous êtes propriétaire rue du Bas Moulin, au Parc des Rigouts ou rue de Bel-Ombre ? Vous vendez dans le secteur qui concentre les prix les plus bas de Dammarie-lès-Lys. Ce n’est pas un handicap : c’est précisément ce que cherchent les primo-accédants et les investisseurs. Mais attention, à l’intérieur même du secteur, les écarts de prix atteignent 35 % d’une rue à l’autre.
Le secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre en quelques mots
Un regroupement de cinq voies documentées
Précision importante : ce secteur n’est pas un quartier officiel. C’est un regroupement méthodologique de voies réelles, situées au sud et au sud-ouest du tissu communal, toutes suivies par le classement par rue de SeLoger : la rue du Bas Moulin, la rue du Parc des Rigouts, la rue de Bel-Ombre, la résidence de la Bretagne et l’allée du Séquoia.
L’entrée de gamme du marché communal
Ensemble, ces cinq voies couvrent toute la partie basse du marché de Dammarie-lès-Lys. On y trouve la rue la moins chère de la commune selon SeLoger, et un tissu plus dense que dans les quartiers pavillonnaires.
Quels biens se vendent au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre ?
Petites surfaces et petits pavillons
Les acheteurs recherchent des appartements de 2 et 3 pièces et des petits pavillons. Pour un premier achat, ce sont les surfaces qui restent compatibles avec un budget serré ; pour un investisseur, ce sont les biens qui se louent le plus facilement.
Les biens à rénover ont leur public
Les biens à rénover et les lots avec travaux de copropriété à prévoir intéressent des porteurs de projet de rénovation. Ils achètent un potentiel plutôt qu’un logement fini, et savent chiffrer ce qu’il reste à faire.
Écoles, commerces et transports au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre
Écoles et carte scolaire
Dammarie-lès-Lys compte huit écoles maternelles et six élémentaires publiques, deux écoles privées du premier degré, les collèges Robert Doisneau et Georges Politzer, et le lycée Frédéric Joliot-Curie. L’école de secteur d’une adresse du Bas Moulin ou de Bel-Ombre se vérifie auprès de la mairie.
Commerces et marché
Le centre commercial Chamblys (hypermarché E.Leclerc, drive, Bricoman), l’Aldi de la rue des Frères Thibault et le marché forain du centre-ville couvrent les besoins du quotidien, à des prix adaptés à un budget serré.
Transports et accès
Le réseau de bus Grand Melun dessert la commune. La gare de Melun (RER D et ligne R vers Paris Gare de Lyon, 25 à 35 minutes selon la mairie) reste le point d’accès principal à Paris. En voiture, l’A6 se rejoint par la sortie 12, via la N7 et la N472.
Prix au m² au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre : lire les indicateurs 2026
Cinq rues, cinq niveaux de prix
Selon le classement par rue de SeLoger (septembre 2026) :
- rue du Bas Moulin : 1 932 €/m², la rue la moins chère de la commune
- résidence de la Bretagne : 2 077 €/m²
- rue du Parc des Rigouts : 2 300 €/m²
- allée du Séquoia : 2 379 €/m²
- rue de Bel-Ombre : 2 599 €/m²
À titre de comparaison, la rue la plus chère de Dammarie-lès-Lys, la rue Frédéric Joliot-Curie, affiche 2 901 €/m² : la rue du Bas Moulin se situe donc 33 % en dessous.
35 % d’écart à l’intérieur du secteur
Le chiffre le plus parlant est interne au secteur : entre la rue du Bas Moulin et la rue de Bel-Ombre, l’écart atteint 35 %. Sur un appartement de 70 m², cela représente près de 47 000 € de différence. Autrement dit, parler d’un « prix du secteur » n’a pas de sens : chaque rue a son propre niveau.
Profils d’acquéreurs et biens rares au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre
Qui achète dans le secteur ?
Quatre profils dominent : les primo-accédants à budget serré, les investisseurs à la recherche du meilleur rendement, les ménages jeunes et les porteurs de projet de rénovation. Ce sont des acheteurs très attentifs au prix, qui comparent chaque annonce.
Les biens qui partent en premier
- le bien à rénover avec fort potentiel
- l’appartement sous 1 900 €/m², devenu rare
- la maison de ville à petit prix
Points de vigilance au secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre
Soyons francs : la contrepartie des prix bas est réelle. L’état du bâti est à contrôler, les charges de copropriété pèsent davantage sur des budgets serrés, et la perception du quartier influence la liquidité. Les moyennes de rue sont des agrégats : elles ne sont pas fiables pour un bien isolé. Enfin, aucun prix officiel par quartier n’est publié.
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Un prix au plus juste
Le délai moyen de vente affiché par PAP à Dammarie-lès-Lys est d’environ 82 jours. Dans l’entrée de gamme, les acheteurs ont peu de marge et comparent tout : un bien affiché quelques milliers d’euros trop haut perd immédiatement ses visites au profit du voisin. Le bon prix est celui de votre rue, pas celui du secteur.
Parler à l’investisseur comme au primo-accédant
Pour un investisseur, l’annonce doit donner le loyer envisageable et l’état locatif ; pour un primo-accédant, les charges et l’état du logement. Mon rôle est d’estimer votre bien à partir des ventes réellement signées dans votre rue, puis de le présenter au profil d’acheteur le plus susceptible de l’acheter vite.
La carte des ventes immobilières du secteur
Explorez les ventes immobilières enregistrées dans le secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre et ses environs. Cliquez sur chaque point de la carte pour découvrir le détail de la transaction.
En résumé
- Ce secteur est un regroupement méthodologique de cinq voies, pas un quartier officiel.
- Il concentre les prix les plus bas de la commune : 1 932 €/m² rue du Bas Moulin (SeLoger).
- À l’intérieur du secteur, l’écart atteint 35 % entre la rue du Bas Moulin et la rue de Bel-Ombre.
- Les acheteurs : primo-accédants à budget serré et investisseurs en quête de rendement.
- État du bâti et charges de copropriété font la différence : la transparence est un argument de vente.
Questions fréquentes
Quelle est la rue la moins chère de Dammarie-lès-Lys ?
Selon le classement par rue de SeLoger (septembre 2026), la rue du Bas Moulin, avec une moyenne de 1 932 €/m². C’est une moyenne de rue, qui ne s’applique pas directement à un bien précis.
Quels sont les prix dans le secteur Bas Moulin – Parc des Rigouts – Bel-Ombre ?
Selon SeLoger : 1 932 €/m² rue du Bas Moulin, 2 077 €/m² résidence de la Bretagne, 2 300 €/m² rue du Parc des Rigouts, 2 379 €/m² allée du Séquoia et 2 599 €/m² rue de Bel-Ombre. Chaque rue a son propre niveau.
Est-ce un bon secteur pour investir ?
C’est le point d’entrée où le rendement brut est le plus élevé de la commune, grâce à des prix d’achat bas. La contrepartie : état du bâti, charges de copropriété et perception du quartier, qui pèsent sur la revente.
Ce secteur est-il un quartier officiel ?
Non. C’est un regroupement méthodologique de cinq voies réelles documentées par SeLoger (rue du Bas Moulin, rue du Parc des Rigouts, rue de Bel-Ombre, résidence de la Bretagne, allée du Séquoia).
Peut-on vendre un bien à rénover dans ce secteur ?
Oui : les porteurs de projet de rénovation et les investisseurs recherchent justement ce type de bien. Le prix doit intégrer le coût réel des travaux, et un dossier transparent (diagnostics, charges, travaux votés) limite la négociation.
Comment se passe une estimation avec vous ?
Je visite votre bien, j’examine son état et celui de la copropriété, puis je le compare aux ventes réellement signées dans votre rue. Vous obtenez un prix argumenté et une stratégie adaptée à votre acheteur cible.
Parlons de votre projet
Vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison rue du Bas Moulin, au Parc des Rigouts ou à Bel-Ombre ? Prenons le temps d’en parler, chez vous. Je vous donnerai un positionnement de prix argumenté sur les ventes de votre rue, une stratégie claire, et vous déciderez ensuite.
📊 Estimer mon bien gratuitementSéverine Pistritto, conseillère immobilière indépendante chez iad France, sur Dammarie-lès-Lys et les communes alentour. 06 49 61 83 03 · severine.pistritto@iadfrance.fr
Séverine Pistritto
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